Análise · simulate_rent_vs_buy

Alugar ou comprar financiado?

Vale mais comprar um imóvel financiado ou alugar e investir a diferença? Compara, ano a ano, o patrimônio de quem compra (imóvel menos saldo devedor, mais o que sobrar investido) com o de quem aluga e investe a entrada e a diferença entre parcela e aluguel. Diz quem vence e em que ano o comprador passa o inquilino. Projeta com as taxas de hoje ou refaz a conta com o histórico real a partir de um mês.

Parâmetros

Nome	Tipo	Obrigatório	Limites	Descrição
`propertyValue`	number	sim	Maior que 0 e até 100.000.000	Preço do imóvel, em R$.
`monthlyRent`	number	sim	Maior que 0 e menor que o preço	Aluguel mensal de um imóvel equivalente, em R$.
`downPayment`	number	não	0 até o preço; padrão 20% do preço	Entrada, em R$.
`termMonths`	integer	não	12 a 420; padrão 360	Prazo do financiamento, em meses.
`horizonYears`	integer	não	1 a 35; padrão 10	Horizonte da projeção, em anos (ignorado no modo histórico).
`system`	string	não	sac (padrão) ou price	Sistema de amortização: SAC (amortização constante) ou Price (parcela constante).
`mortgageRatePct`	number	não	0 a 50; padrão: média do BC (SGS 20774)	Juros do financiamento, % a.a. + TR.
`appreciationPct`	number	não	−30 a 50; padrão: IVG-R em 12 meses	Valorização anual do imóvel, %.
`rentAdjustmentPct`	number	não	−30 a 50; padrão: IGP-M em 12 meses	Reajuste anual do aluguel, %.
`investmentReturnPct`	number	não	−30 a 60; padrão: CDI atual	Rendimento bruto anual das aplicações, %.
`incomeTaxPct`	number	não	0 a 27,5; padrão 15	IR sobre o ganho das aplicações, %.
`startMonth`	string	não	YYYY-MM, a partir de 2002-01	Liga o modo histórico: refaz a conta com dados mensais reais desde esse mês.

Schema JSON (tools/list)

{
  "type": "object",
  "properties": {
    "propertyValue": {
      "description": "Property price in BRL, > 0 and <= 100,000,000.",
      "type": "number"
    },
    "monthlyRent": {
      "description": "Monthly rent for an equivalent home, BRL.",
      "type": "number"
    },
    "downPayment": {
      "description": "Down payment in BRL; default 20% of the price.",
      "type": [
        "number",
        "null"
      ],
      "default": null
    },
    "termMonths": {
      "description": "Mortgage term in months, 12-420. Default 360.",
      "type": "integer",
      "default": 360
    },
    "horizonYears": {
      "description": "Projection horizon in years, 1-35. Default 10 (ignored in historical mode).",
      "type": "integer",
      "default": 10
    },
    "system": {
      "description": "'sac' (constant amortization) or 'price' (constant installment). Default 'sac'.",
      "type": "string",
      "default": "sac"
    },
    "mortgageRatePct": {
      "description": "Mortgage rate, % a.a. + TR; default BCB average (SGS 20774).",
      "type": [
        "number",
        "null"
      ],
      "default": null
    },
    "appreciationPct": {
      "description": "Property appreciation, % a.a.; default IVG-R last 12 months.",
      "type": [
        "number",
        "null"
      ],
      "default": null
    },
    "rentAdjustmentPct": {
      "description": "Rent adjustment, % a.a.; default IGP-M last 12 months.",
      "type": [
        "number",
        "null"
      ],
      "default": null
    },
    "investmentReturnPct": {
      "description": "Gross investment return, % a.a.; default current CDI.",
      "type": [
        "number",
        "null"
      ],
      "default": null
    },
    "incomeTaxPct": {
      "description": "Income tax on investment gains, %, 0-27.5. Default 15.",
      "type": "number",
      "default": 15
    },
    "startMonth": {
      "description": "Historical mode start month YYYY-MM (from 2002-01); uses real monthly data until the latest month.",
      "type": [
        "string",
        "null"
      ],
      "default": null
    }
  },
  "required": [
    "propertyValue",
    "monthlyRent"
  ]
}

Exemplo de requisição

JSON-RPC 2.0 via POST https://mcp.financialcloud.com.br (Streamable HTTP, sem autenticação).

{
  "jsonrpc": "2.0",
  "id": 7,
  "method": "tools/call",
  "params": {
    "name": "simulate_rent_vs_buy",
    "arguments": {
      "propertyValue": 500000,
      "monthlyRent": 2500,
      "horizonYears": 10
    }
  }
}

Exemplo de resposta

Exemplo de resposta real (2026-10-14). O campo analysis vem primeiro; data traz só os números de apoio.

{
  "analysis": "No horizonte de 10 anos, com as taxas de hoje, alugar e investir a diferença sai na frente por R$ 163.438,43: patrimônio de R$ 511.029,39 comprando contra R$ 674.467,81 alugando. Financiamento SAC de R$ 400.000,00 a 11,28% a.a. + TR, primeira parcela de R$ 4.697,42.",
  "signal": "vencedor:inquilino;modo:projecao",
  "data": {
    "assumptions": {
      "mode": "projecao",
      "mortgageRatePct": 11.28,
      "system": "sac",
      "downPayment": 100000,
      "financed": 400000,
      "termMonths": 360,
      "appreciationPct": 5.2766,
      "rentAdjustmentPct": 3.3484,
      "investmentReturnPct": 13.65,
      "inflationPct": 4.58,
      "trMonthlyPct": 0.1653,
      "incomeTaxPct": 15,
      "sources": "BCB SGS 20774 (taxa média do financiamento imobiliário), 21340 (IVG-R), 189 (IGP-M), 4389 (CDI), 433/13522 (IPCA), 7811 (TR)"
    },
    "winner": "inquilino",
    "finalBuyer": 511029.3870908498,
    "finalRenter": 674467.8121188375,
    "firstPayment": 4697.422304734281,
    "totalRent": 349485.92691494466,
    "years": [
      {
        "year": 0,
        "buyer": 100000,
        "renter": 100000,
        "property": 500000,
        "balance": 400000,
        "buyerInvestments": 0,
        "rent": 2500,
        "payment": 4697.422304734281,
        "deflator": 1
      },
      {
        "year": 1,
        "buyer": 131975.26666666672,
        "renter": 139191.23443832417,
        "property": 526382.9999999999,
        "balance": 394407.73333333316,
        "buyerInvestments": 0,
        "rent": 2500,
        "payment": 4672.022521951877,
        "deflator": 1.0457999999999998
      },
      {
        "year": 2,
        "buyer": 165726.89322866662,
        "renter": 181504.46951202006,
        "property": 554158.1253779997,
        "balance": 388431.2321493331,
        "buyerInvestments": 0,
        "rent": 2583.71,
        "payment": 4641.447149377849,
        "deflator": 1.0936976399999998
      },
      {
        "year": 3,
        "buyer": 201341.47994105256,
        "renter": 227228.09241811978,
        "property": 583398.8330216954,
        "balance": 382057.3530806428,
        "buyerInvestments": 0,
        "rent": 2670.22294564,
        "payment": 4607.774990390351,
        "deflator": 1.1437889919119997
      },
      {
        "year": 4,
        "buyer": 238909.87534409412,
        "renter": 276681.37342259125,
        "property": 614182.4558449181,
        "balance": 375272.580500824,
        "buyerInvestments": 0,
        "rent": 2759.63269075181,
        "payment": 4570.894304282943,
        "deflator": 1.1961745277415692
      },
      {
        "year": 5,
        "buyer": 278527.3904230594,
        "renter": 330217.9690641648,
        "property": 646590.407310031,
        "balance": 368063.0168869716,
        "buyerInvestments": 0,
        "rent": 2852.0362317689437,
        "payment": 4530.690117444537,
        "deflator": 1.2509593211121328
      },
      {
        "year": 6,
        "buyer": 320294.02379650506,
        "renter": 388229.82943209214,
        "property": 680708.3967421519,
        "balance": 360414.3729456469,
        "buyerInvestments": 0,
        "rent": 2947.5338129534953,
        "payment": 4487.044138699605,
        "deflator": 1.3082532580190684
      },
      {
        "year": 7,
        "buyer": 364314.6985081304,
        "renter": 451151.5563298807,
        "property": 716626.6560046483,
        "balance": 352311.9574965179,
        "buyerInvestments": 0,
        "rent": 3046.2290351464303,
        "payment": 4439.83467255438,
        "deflator": 1.3681712572363416
      },
      {
        "year": 8,
        "buyer": 410699.51102742634,
        "renter": 519465.264566303,
        "property": 754440.1781353898,
        "balance": 343740.66710796347,
        "buyerInvestments": 0,
        "rent": 3148.228968159274,
        "payment": 4388.93653029909,
        "deflator": 1.430833500817766
      },
      {
        "year": 9,
        "buyer": 459563.9930961197,
        "renter": 593706.0046740966,
        "property": 794248.9685748817,
        "balance": 334684.97547876195,
        "buyerInvestments": 0,
        "rent": 3253.644266929119,
        "payment": 4334.220938915205,
        "deflator": 1.4963656751552195
      },
      {
        "year": 10,
        "buyer": 511029.3870908498,
        "renter": 674467.8121188375,
        "property": 836158.3096507038,
        "balance": 325128.922559854,
        "buyerInvestments": 0,
        "rent": 3362.589291562974,
        "payment": 4275.55544773539,
        "deflator": 1.5648992230773284
      }
    ],
    "amortization": [
      {
        "year": 1,
        "payments": 56218.91,
        "interest": 42741.43,
        "amortization": 13477.48,
        "endBalance": 394407.73
      },
      {
        "year": 2,
        "payments": 55868.55,
        "interest": 42121.25,
        "amortization": 13747.3,
        "endBalance": 388431.23
      },
      {
        "year": 3,
        "payments": 55481.63,
        "interest": 41459.1,
        "amortization": 14022.52,
        "endBalance": 382057.35
      },
      {
        "year": 4,
        "payments": 55056.82,
        "interest": 40753.56,
        "amortization": 14303.26,
        "endBalance": 375272.58
      },
      {
        "year": 5,
        "payments": 54592.76,
        "interest": 40003.16,
        "amortization": 14589.61,
        "endBalance": 368063.02
      },
      {
        "year": 6,
        "payments": 54088.06,
        "interest": 39206.37,
        "amortization": 14881.69,
        "endBalance": 360414.37
      },
      {
        "year": 7,
        "payments": 53541.27,
        "interest": 38361.65,
        "amortization": 15179.62,
        "endBalance": 352311.96
      },
      {
        "year": 8,
        "payments": 52950.9,
        "interest": 37467.39,
        "amortization": 15483.52,
        "endBalance": 343740.67
      },
      {
        "year": 9,
        "payments": 52315.44,
        "interest": 36521.94,
        "amortization": 15793.5,
        "endBalance": 334684.98
      },
      {
        "year": 10,
        "payments": 51633.31,
        "interest": 35523.63,
        "amortization": 16109.68,
        "endBalance": 325128.92
      }
    ],
    "note": "Projeção com taxas constantes: padrões vêm do último dado do BC (taxa 20774, IVG-R 12m, IGP-M 12m, CDI, IPCA 12m, TR 12m). Patrimônio do comprador = imóvel − saldo devedor + sobras investidas; do inquilino = entrada investida + diferença parcela−aluguel. Rendimento líquido de IR; não inclui ITBI, escritura, seguros MIP/DFI, condomínio, IPTU nem FGTS."
  },
  "source": "BCB SGS",
  "asOf": "2026-10-14",
  "attribution": "Fonte: Banco Central do Brasil (dados abertos, licença ODbL)",
  "dashboard": "https://www.financialcloud.com.br",
  "citation": "Fonte: Banco Central do Brasil (dados abertos, licença ODbL), BCB SGS, dados até 2026-10-14. Análise derivada: Financial Cloud (https://www.financialcloud.com.br).",
  "sourceUrls": [
    "https://api.bcb.gov.br/dados/serie/bcdata.sgs.20774/dados?formato=json",
    "https://api.bcb.gov.br/dados/serie/bcdata.sgs.21340/dados?formato=json",
    "https://api.bcb.gov.br/dados/serie/bcdata.sgs.189/dados?formato=json",
    "https://api.bcb.gov.br/dados/serie/bcdata.sgs.4389/dados?formato=json",
    "https://api.bcb.gov.br/dados/serie/bcdata.sgs.433/dados?formato=json",
    "https://api.bcb.gov.br/dados/serie/bcdata.sgs.13522/dados?formato=json",
    "https://api.bcb.gov.br/dados/serie/bcdata.sgs.7811/dados?formato=json"
  ]
}

Séries usadas

SGS 189 — IGP-M monthly change
SGS 433 — IPCA monthly change
SGS 4389 — CDI annualized (base 252)
SGS 7811 — TR monthly (taxa referencial)
SGS 13522 — IPCA 12-month accumulated
SGS 20774 — Mortgage rate, individuals, total
SGS 21340 — IVG-R residential property value index

Cobertura: posição mais recente (dados até 2026-10-14). Detalhes de cada série (frequência, período, linhas) no catálogo de dados.

Metodologia

Financiamento: a cada mês o saldo devedor é corrigido pela TR, depois cobra-se o juro mensal equivalente à taxa anual ((1 + taxa)^(1/12) − 1) e amortiza-se o saldo pelo prazo restante. SAC: amortização = saldo ÷ meses restantes. Price: parcela calculada sobre o saldo corrigido e o prazo restante.
Comprador: patrimônio = valor do imóvel − saldo devedor + aplicações. Quando o aluguel equivalente supera a parcela (ou após quitar), a diferença é investida.
Inquilino: investe a entrada no início e, todo mês em que a parcela supera o aluguel, investe a diferença.
Projeção (sem startMonth): taxas constantes. Padrões vindos do último dado do BC: juros = taxa média do financiamento imobiliário a pessoas físicas (SGS 20774); valorização = IVG-R em 12 meses (SGS 21340); reajuste anual do aluguel = IGP-M em 12 meses (SGS 189); rendimento = CDI anualizado (SGS 4389) líquido do IR informado; TR = equivalente mensal da TR em 12 meses (SGS 7811); valores reais deflacionados pelo IPCA 12 meses (SGS 13522).
Histórico (com startMonth): usa os dados mensais reais de cada mês: aplicações rendem o CDI do mês, o imóvel valoriza pelo IVG-R, o aluguel é reajustado a cada 12 meses pelo IGP-M acumulado e o saldo é corrigido pela TR; o IR é cobrado no fim sobre o ganho acumulado. A taxa padrão é a média do SGS 20774 no mês inicial; antes de 2011, informe mortgageRatePct.
Vencedor = maior patrimônio no fim; ponto de virada = primeiro ano em que o comprador passa o inquilino. data traz as linhas anuais (ou fotografias anuais no modo histórico) e o resumo anual da amortização (parcelas, juros, amortização e saldo).
Não entram ITBI, escritura, seguros MIP/DFI, condomínio, IPTU, manutenção nem uso do FGTS.

Atualização

Diária, às 22:17 UTC (19:17 em Brasília). O servidor relê as análises a cada 15 minutos.

Pergunte ao seu agente

Prompt pronto, que já diz ao agente qual ferramenta usar:

Use a ferramenta simulate_rent_vs_buy do MCP Financial Cloud para um imóvel de R$ 500.000 com aluguel equivalente de R$ 2.500 por mês e me diga se compensa mais comprar financiado ou alugar e investir a diferença em 10 anos, e em que ano o comprador passa o inquilino. Cite a fonte.

Atribuição

Fonte: Banco Central do Brasil (dados abertos, licença ODbL) — licença ODbL. Análise derivada: Financial Cloud. Toda resposta traz esse texto no campo attribution e uma citação pronta em citation.